Unità collabenti: definizione, norme fiscali per la gestione, imu, si può ristrutturare?

Le successioni spesso includono tra i beni del lasciatario anche alcune proprietà che non producono reddito. Quando si accetta un’eredità infatti, non è possibile fare una cernita e selezionare solo le cose di valore, ma bisogna acconsentire a prendere tutto, debiti e proprietà immobiliari non redditizie.
E’ il caso che capita sovente quando si parla di unità collabenti, ovvero tutti quei fabbricati che non generano reddito proprio perché si trovano in uno stato non abitabile. I ruderi e le case in totale stato di abbandono rientrano ad esempio in questa categoria.

Unità collabenti

Per unità collabenti si intendono tutti quegli edifici che sono in stato fatiscente e quindi non hanno alcun valore. Nello specifico sono i ruderi parzialmente crollati o le case senza più il tetto, delle ex abitazioni insomma, che non permettono alcuna sorta di allacciamento alle utenze e che non hanno nemmeno acqua corrente.
Alcuni sono registrati al catasto nella categoria F/2, e vista la loro inutilità, sono soggetti a tassazioni ridotte e particolari norme fiscali.
Dal momento che al catasto è obbligatorio registrare gli immobili che producono una rendita, per i ruderi questa registrazione non è necessaria.

Accatastamento

In alcuni casi potrebbe essere necessario l’accatastamento, pertanto per la registrazione sono necessari una serie di documenti fotografici che attestino l’effettivo degrado dell’immobile. La relazione deve essere scritta e molto dettagliata, con data e firma del professionista che sta redigendo il rapporto.
La registrazione al catasto non è fattibile però se il rudere non presenta muri alti almeno un metro e se non sono presenti strutture portanti, tetto o solai (insomma, i cumuli di pietre non sono registrabili).

Norme

Un’unità collabente può essere ceduta in maniera gratuita o venduta senza la visura catastale al momento dell’atto. Comprare un rudere permette di acquistare sostanzialmente un terreno su cui poter costruire un edificio nuovo, ma in questo caso si è soggetti ad alcune normative.
Innanzitutto la ricostruzione può rientrare nelle ristrutturazioni solo se si ha tutta la documentazione che dimostra la precedente esistenza dell’edificio, dopodiché si possono cominciare i lavori previa segnalazione di inizio attività.
Se non si dispone di tali prove però, non si può parlare di ristrutturazione ( e quindi non si può usufruire delle relative detrazioni previste dalla legge) ma bensì di nuova costruzione, per la quale è necessario richiedere un “permesso di costruzione”.
Tutti quei lavori che rientrano nelle manutenzioni ordinarie non possono essere eseguiti su un’unità fatiscente, proprio perché la legge presuppone che tali lavori si possano fare solo su un edificio già completato per cui si intende rinnovare la funzionalità.

IMU e Tasse

A volte le leggi sembrano un po’ assurde, ma la tassa IMU viene pagata sulle unità collabenti come per tutte le altre proprietà. In questo caso l’importo viene ridotto del 50%, quota che però si paga interamente nel caso in cui il rudere risulti abitato (e qui viene da chiedersi se chi abita in una casa fatiscente possa poi permettersi di pagare l’IMU e perché).